Lehenengo faseko lanak berritze eremua mugarriztatu eta eremuaren Azterketa Soziourbanistikoa egitea dira.  Azterketa hori 2004. urteko azaroa eta 2005eko uztaila bitartean egin dute UR&MA S.L.ko teknikariek, eta IRUNVIren Administrazio Kontseiluak onartu zuen 2005eko irailaren 30ean.

Jarduera esparrua

Mugarriztatu dugun eremua oso eremu zabala da, 100.000 m² inguru. Egia da eremu horrek hobekuntzak eskatzen dituela maila guztietan: berrurbanizazio orokorra, irisgarritasuna, trafikoa eta abar.

Urdanibia Plaza, Junkal Plaza, Urantzu Pilotalekua, Ama Xantalen ermita eta Irungo Udaletxe beraren inguruko eremua da, eta eraikin eta leku enblematikoak daude bertan. Eremuko gizarte-bizitza bizia da, bertan kokatzen diren jolas-, kultura- eta kirol-elkarte eta -elkarte ugariek erakusten dutenez. Jarduera esparru honetan 2.109 biztanle bizi dira, eta 40,15 urtekoa da horien batez besteko adina; aski biztanleria gaztea horrenbestez. Etxebizitza kopurua 1.000 pasatxo dira (okupazio maila %90etik gorakoa da), eta tipologia nagusia PB+3PA edo PB+3PA+BC dira. Eraikuntza horietako asko handitu dira azaleran eta eraikuntza bolumenean eta hiriko jatorrizko herrigunean dute sorrera.

Oso eraikuntza berriak ere badira, eremu honetako gizarte eta hiri dinamikaren erakusgarri. Kasu guztietan egoitza izaera da nagusi, leku batzuetan baita beheko solairuetan ere.

ALDE ZAHAR gisa mugatutako espazio horren alderdi garrantzitsuenen azterketa Azterlan soziourbanistikoan jasotzen da. Bertan, aldagai esanguratsuenen azterketa xehatu baten bidez :biztanleria, etxebizitzaren egoera, etxebizitzaren okupazio-maila, eraikuntza-tipologia, espazio publikoak, trafikoa eta aparkalekuak, irisgarritasuna, etab., eremuaren gabezia nagusiak detektatzen dira, eta, beraz, horiek konpontzeko neurri batzuk proposatzen dira.

Eraikuntza unitate bakoitzaren banakako fitxetan jaso dira esparruko egoitza higiezinetan sumaturiko eskasiak.

Berritze Plan Bereziaren bidez bideratuko dira Azterketa Soziourbanistikoan jaso diren neurriak eta jarduera proposamenak. Horretarako, administrazio publikoak egin beharreko zenbait jarduera zehaztu ditugu eta honekin batera doazen fitxetan jaso dira grafikoki. 15 milioi eurotik gorakoa da horien balorazio ekonomikoa.

Proposaturiko jardueren garrantzi eta esanahiaren arabera zehazten dira lehentasunak, lehentasun handia, ertaina edo txikia izan baitezakete.

Memoria